한국경제
부동산 PF 리스크, 도미노를 막아라
(2022.11.25)
Article (기사 원문) (URL)
[스페셜]부동산 PF 리스크, 도미노를 막아라
[스페셜]부동산 PF 리스크, 도미노를 막아라 , 정유진 기자, 위기
magazine.hankyung.com
Background (배경지식)
PF (Project Financing; 프로젝트 파이낸싱)
- 자금을 빌리는 사람의 신용도나 다른 담보 대신
사업계획, 즉 프로젝트의 수익성을 보고 자금을 제공하는 금융기법이다.
- 자금을 투자 받은 사업자는 수익성이 높은 사업에 투자한 뒤 이후 나오는 이익(Cashflow)으로 채무를 갚아 나간다.
- PF는 본래 1920년대 미국의 유전개발 사업에 활용되면서 세계적으로 확산되었는데,
지금도 대규모 투자가 요구되는 가스, 석유와 같은 에너지개발이나
도로, 항만, 발전소와 같은 사회간접자본 투자에 많이 활용된다.
IB (Investment Banking, Corporate Finance; 기업금융, 회사금융)
- 기업활동상 필요로 하는 자금 또는 그러한 자금을 유치하는 활동을 의미한다.
- 자본의 출처에 따라 내부금융·외부금융으로,
자본의 용도에 따라 설비자금금융·운전자금금융으로 구분된다.
* PF vs IB
구 분 |
PF (프로젝트 파이낸싱) | IB (기업금융) |
차주 |
- 주로 특수목적법인 (SPC) | 사업주체 |
담보 |
- 사업으로부터 발생하는 미래 현금흐름 - 특수목적법인의 프로젝트 자산 |
- 사업주체의 신용 - 사업주체가 제공하는 담보 |
채권 보전 |
- 프로젝트 자산에 대한 담보권 실행 - 프로젝트 참여자가 제공한 보증 및 담보에 대한 소구권 실행 |
- 사업주체 자산에 대한 전면적인 소구권 행사 - 연대보증인에 대한 소구권 실행 |
| 차입금 회계처리 | - 특수목적법인의 채무 (사업주체와 분리, 부외금융) |
- 사업주체의 채무 |
| 자금관리 | - escrow 계정 운영 |
- 사업주체 임의로 관리 |
| 장점 | - 차입 기간이 상대적으로 장기 - 사업주체의 채무 비율 완화 가능 - 대규모 프로젝트 추진에 적합 - 사업 부실 시 사업주체의 책임 제한 |
- 자금조달 구조가 단순해 비용 절감 가능 - 신속한 의사결정 가능 |
| 단점 | - 복잡한 사업 구조로 인한 비용 증가 - 특수목적법인의 주주 구성 특성이 사업 추진에 걸림돌로 작용할 수 있음 |
- 차입 기간이 상대적으로 단기 - 사업주체의 채무 비율 증가로 추가 차입에 제약 - 대규모 프로젝트 추진에 불리 |
ABS (Asset-Backed Securities; 자산유동화증권, 자산담보부채권)
- 유동화 중개기관이 자산을 원보유자(자산소유자)로부터 떼어내 신용평가기관의 평가를 거쳐 증권화시킴으로써
시중에 유통시키는 것을 의미한다.
- 원보유자의 파산 위험에 대비해 담보를 안전장치로 갖추고 있기 때문에
자산 원보유자가 직접 발행한 채권보다 높은 신용등급으로 평가된다.
Bridge Loan (브리지 론)
- 장기채무의 만기가 도래해 상환할 자금이 필요한데 시장 여건이 나빠져 자금을 조달할 시간이 충분하지 않을 경우
금융기관으로부터 일시적으로 빌려쓰는 급전을 의미한다.
- 돈이 필요한 시점과 조달이 가능한 시점 간을 이어주는 다리 역할을 하는 융자라는 것을 비유해 사용되는 용어이다.
Article Summary (기사 요약)
- 지난 수년간 이어진 우호적 부동산 경기 흐름 속에서 부동산 PF 사업들이 추진되어
부동산 PF 시장 내 금융사들의 참여 방식이 다양해지고,
PF 공급 규모가 크게 증가했으며 유동화증권 등을 통한 자본시장과의 연계성도 매우 커져 있는 상태다.
- 이러한 상황에서, 최근 부동산 PF 사업들의 수익성이 악화되자
이미 경색되어 있던 채권 시장을 중심으로 부동산 PF 사업의 위기 발생 가능성에 대한 징후가 지속적으로 포착되고 있다.
주택사업경기전망지수 하락의 원인은 아래와 같다:
- 건설 원가 상승과 부동산 경기의 하락으로 인한 금리 및 원자재 가격 상승
- 부동산 PF를 통한 기대수익 감소 및 위험 증가
- 브리지론에서 부동산 PF로의 전환이 어려워짐
- 주택건설사업자들의 재원 조달 및 사업 안정성에 위협
Reference: 정유진 기자; 부동산 PF 리스크, 도미노를 막아라; 한국경제;
2022년 11월 29일 검색, URL.
